分类:专委会工作--社会和法制委员会
录入日期:2018-01-12 00:00:00  录入用户:管理员  信息来源:万博manbetx官网   作者:管理员
关于加强住宅小区物业管理工作的调研报告

 

关于加强住宅小区物业

管理工作的调研报告

 

住宅小区物业管理是现代服务业的重要组成部分,涉及到每个居民的切身利益。随着社会经济的发展,我市物业服务行业蓬勃发展。然而,住宅小区物业管理不规范、业主与物业企业之间的矛盾突出,已经成为社会矛盾的焦点和关注的热点。为加强和规范物业管理,提升物业管理水平,推动物业管理工作健康、规范发展,市政协社会和法制委员会会同临河区政协、市住建委等相关部门,就全市住宅小区物业管理情况进行了专题调研。现将调研情况报告如下:

一、基本情况

目前,全市有资质的物业服务企业共122家,其中二级资质企业9家,三级资质企业113家,从业人员共约5000余人。全市有居民住宅小区929个,建筑面积2879万平方米,物业服务覆盖面积2383万平方米,物业管理覆盖率为82%。在实行物业管理的居民小区中,成立业主委员会的438个,物业服务企业签订了《物业服务合同》,实行前期物业管理的居民小区由开发建设单位与物业服务企业签订了《前期物业管理服务合同》。

二、存在的问题

在物业管理工作中,主要涉及到政府职能部门、物业服务企业、房地产开发企业与业主缺一不可。但目前,这者之间存在很多问题,相互促进、相互监督、共建和谐小区的机制尚未有效形成。

(一)政府在物业行业管理中存在的问题

1.投入不足,体制不完善,物业监管力量薄弱。全市住建系统物业管理编制严重不足,专业人才匮乏,现有的工作人员缺乏专业理论素养和足够的管理经验,加之工作任务重,难以有效地对物业服务企业进行专业指导和监管。如:市住建委房产物业管理科室人员4人,仅2人有编,其余2人均为从二级单位调用,全市900多个物业小区的监管、指导工作显得力不从心。各旗县区成立了专门的物业管理机构,但由于投入的人力、财力不够,对物业服务企业监管不到位70%的街道办事处、社区无物业管理站(办室)和专职管理人员。

2.物业管理中相关政府部门行政责任及各相关运营单位主体责任难落实,履责未完全到位。物业管理涉及到住建、国土、规划、工商、公安、消防、环保、园林、执法、供电、供水、供气、供热等十几个部门,由于各部门之间的职责没有从法律和政策层面予以明确未能有效参与小区管理。小区内发生违法行为时,相关部门相互推诿扯皮,不能及时处理,一些本应由企业提供的公共服务职责(如:水、电、气、暖等设施的日常维修养护)被人为地转嫁到了物业公司,使物业公司客观上既承担一个企业的责任,又承担着部分政府公共服务的职能严重影响了物业企业的正常运行。

(二)物业管理企业自身存在的问题

1.内部管理不善,服务水平不高。有的物业企业内部管理制度不健全,工作流程不清晰,对物业服务中的问题不能及时解决;有的不按合同约定提供质价相符的服务,存在收费不透明、多收费少服务甚至乱收费现象;个别物业企业服务专业水平低,服务、管理跟不上,业主不满意,在业主拖欠物业费、企业运营面临困难情况下,为降低成本,便降低物业服务标准,导致业主拒交现象的加剧,形成恶性循环,影响了物业服务行业的健康发展。

2.行业门槛不高,专业人才匮乏。物业企业从业人员多为城市下岗再就业人员和农村剩余劳动力,综合素质参差不齐大部分从业人员没有经过物业管理专业培训,职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。有的作人员服务态度不端正,行为不规范,对业主的正当要求不能满足,导致了业主与物业企业间的矛盾频发。

(三)房产开发商存在的问题

1.擅自改变规划。一些开发商为减少投资,小区前期规划中应有的配套设施,在实际的开发建设过程中却少建或不建,甚至夸大房屋的质量和配套设施功能。等到房子交工之后,业主发现小区停车位、活动中心、周边学校、市场、文体场所等配套设施跟不上,而开发商已经人去楼空,于是业主纷纷向所在政府或物业企业“讨说法”,导致社会矛盾的产生。

2.质量问题频发。部分开发商不负责任、唯利是图,只管前期售卖,不管后期物业,在房屋和小区各类设施的建设上偷工减料、以次充好,导致房屋存在质量隐患。墙体开裂、排污不畅、硬化坍塌等现象时有发生。业主在房子出现质量问题且无法得到解决后,大多将矛头指向物业服务企业,以各种理由拒缴物业费,无形中给物业管理造成很多无法回避的矛盾和问题。

3.前期监管缺失。在前期物业管理过程中,由于物业管理市场竞争机制尚未建立,有的开发商不走招标程序,私自聘请物业公司或由自己企业创办的物业子公司进行前期物业管理,形成“自建自管”的局面。有的物业公司为了自身的生存与发展,对开发商妥协,降低承接标准接管物业,没能采取有效措施维护自身及业主的权利,为日后的管理工作埋下隐患

(四)业主自身存在的问题

1.有偿服务观念滞后,欠费现象普遍。目前,业主认为物业服务不到位而拒交物业费的情况很普遍,有的业主未认真阅读相关合同与文件,有偿服务观念滞后;有的业主不区分开发商与物业服务企业的关系,只要发生与房子及居住有关的问题,就认为是物业企业的问题,以此为由拒交物业费。还有少数业主恶意拖欠,认为即使不交物业费,物业公司也拿自己没有办法。

2.业主自身素质亟待提高。业主缺乏四种意识:一是缺乏整体意识。有的业主只顾自己利益,在公共部位随便乱停车,甚至占用消防通道,致使部分公共设施不能正常使用;二是缺乏安全意识。有的业主认为房子是自己的,属私有财产,私自改变房屋的结构和功能,租与他人开公司、做仓库,严重影响小区居民的日常生活;三是缺乏法制意识。一些业主私占绿地,或种菜或改为停车位,不仅破坏了小区的整体规划,更侵害了其它业主的合法权益;四是缺乏环保意识。垃圾乱堆乱放,墙壁上乱贴乱画,放养宠物随地大小便现象比较普遍。

3.业主委员会作用未充分发挥。一是业主委员会的选举产生过程不规范,导致成立后,作用发挥普遍不尽如人意;二是组成人员结构不够理想。业主普遍缺乏自治意识,参与业主委员会的积极性不高。委员们多是由退休的老年人组成,年龄结构老化,知识水平及专业素质普遍不是很高,法律意识相对淡薄;三是工作职责不明确。我国《物业管理条例》第十五条对业委会的职责有明确的规定。但是在实际的工作中,业委会无经费来源和办公场所,日常工作难以开展,有些业委会存在少数几个人决定大多数业主共同利益的现象,损害业主共同利益,业委会实际上成了自由组合、无人监管的独立组织;四是业主代表大会召开难度大。由于时间、地点均不好确定,业主参与意识不强,导致很多重大事项无法决定。

三、对策建议

(一)强化政府部门的物业管职责

1.加大物管投入,理顺管理体制。进一步充实加强市、旗县区、办事处(社区)物业监管力量,按照重心下移、属地管理的原则,加强社区在物业管理中的重要作用,推进社区管理与物业管理一体化,构建市、旗县区、社区、居委会四级物业管理体系,分级负责,逐级管理,依法加大物业行政监管。

2.加强执法力量,扩大执法覆盖面。小区管理牵涉到公安、城管等多个执法部门,要将执法力量向住宅小区延伸,园林、环保等部门要将小区的规划和治理纳入日常工作范畴,严厉查处私搭乱建、私占绿地、乱贴乱画等破坏小区秩序的行为。水、电、气、暖等相关单位应做好设备的维修工作,形成部门联动,齐抓共管的新局面

3.完善法制建设,提高法律保障。建议将物业管理上升到立法层面,****我市物业管理地方性法规,完善可操作性的实施细则,明确政府部门、办事处、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务让物业管理工作有法可依、有章可循。 同时加大对物业管理相关法规的宣传,让广大业主了解物业管理的重要性,自觉履行责任与义务,积极配合有关部门和物业企业做好管理工作。

4.规范房地产开发,加强市场监管。一是加强前期规划管理。规划、住建、国土等部门要在小区的规划阶段加强对房地产企业的管理,特别注重对小区配套设施的规划建设,防止出现由于前期规划跟不上导致日后物业管理难的问题;二是严把小区质量关。相关部门要加强小区的质量监管,对偷工减料等质量问题要有严肃的处理和追溯机制,即使开发商已经完工、甚至不在本市的,也要继续追溯,不给房产开发企业“侥幸”的机会;三是加强前期物业管理。前期物业管理承担着小区电梯、供配电、消防、供水、智能化、人防工程等基础设施设备的验收工作,是监督约束开发商的重要力量。四是住建部门要指导各新建小区进行物业企业的公开竞标,杜绝开发商在前期物业中“自建自管”的现象;五是对于已交工的新建小区,如出现质量问题,留下工程“后遗症”的房地产开发企业,在以后的房地产开发项目审批过程中,审批部门一律不予审批,以确保新建小区再不出现“后遗症”。

    5.规范收费标准,加强政策宣传。一是规范收费标准。住建委配合物价管理部门,尽快****《物业服务收费管理实施细则》,进一步明确物业服务成本构成和服务内容,制定物业管理服务收费的指导价格目录,加强对收费标准和业主交费情况的公示,规范物业服务收费行为。二是整治欠费现象。对恶意拖欠物业服务费的业主(可由街道办事处、业主委员会和物业服务企业共同认定)通过相关渠道(如所在街道小区宣传栏公示)进行曝光,在合法的范围内限制其享受部分权利。法院可开通受理物业管理欠费案件的绿色通道,加强受理物业管理欠费案件的处理力度;三是明确低保户、贫困户的物业费优惠政策,并在小区宣传栏进行公示。

6.强化责任追究,加强考核监督。将物管工作纳入年度考核内容,强化考核管理和责任追究,推动各责任主体将工作落到实处。由住建委统筹协调、街道具体对各物管企业进行监督考核,进一步规范物业企业工作行为方式对于违反《物业管理办法》相关规定的企业列入黑名单,并在主要门户网站及各大报刊进行公示。同时引入竞争机制,把优秀物业管理企业引进来,以改变物业服务不规范、专业性不强、企业运作透明度不够的落后状况。

(二)加强物业企业的自身管理

  1.强化行业标准。住建委要指导物业管理服务协会加强行业自身建设,加快制定物业企业服务细则及服务标准,推动物业企业提供质价相符的物业服务。定期召开行业协会的工作会议,对物业企业开展物业管理服务专项培训,对参加培训的企业进行业务考核,年底纳入信用等级评定,提升整个行业的业务水平。努力树立和培育一批经营规范、服务正规的行业龙头企业,引领全市物业服务行业健康发展。

2.完善自身建设。物业企业要制定符合企业文化的规章制度,为企业的日常运作和日后发展提供制度保障;加强对员工的激励和考核,引导从业人员加强行业自律;结合小区实际,研究制定小区违章搭建、破墙开店、滥种滥养、破绿毁绿、乱停乱放等违法违规行为的管理细则,积极融洽与业主的关系,增进彼此的了解,着力提高业主的满意度,不断完善企业自身的发展。

3.实施服务公开。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务内容、服务等级、服务标准、服务质量、收费依据、计费方式、收费标准以及张贴《内蒙古自治区物业服务企业行为准则》内容,接受业主或物业使用人的监督。

  (三)加强业主委员会的规范管理

  1.明确主管部门。由街道党工委负责所属各社区业委会的监督管理,纳入街道年度工作考核目标,切实加强对业主委员会工作的指导、培训和监督建立健全小区物业矛盾快速调解机制把社区居民委员会作为推动业委会工作的基层力量,确保物业服务深入社区、融入社区,落到实处。

  2.完善运作机制。由业委会主要负责人、物业企业负责人、社区干部和社区民警组成物业管理委员会,日常物业服务由物业企业负责,涉及到整个小区物业管理的重要事项则共同负责、协商解决,防止出现少数几个人操纵整个小区物业管理的现象。选定业委会日常联络和工作人员,形成定期会议制度,对小区物业企业进行监督。

3.提升成员素质。针对当前业委会成员整体素质不高的现状,建议由住建委对业委会成员的入选资格、职责和义务等****具体的规定,选择热心服务居民、具有一定专业水平和素质的业主为成员,定期进行学习培训。街道(社区)干部可交叉任职,参与到业委会工作中,对维修资金及保证金等相关费用进行监管。

  4.规范财务管理。聘请物业企业的小区要设立财务专项账户,收取的物业管理费存入专项账户,由业主委员会组织实施、社区监督管理,并定期公布账目,每年实行第三方财务审计工作。物业管理委员会定期开会,由业委会、街道(社区)对物业企业的目标完成情况进行考核,并支付物业服务费,强化财务的监督管理。

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